Investissement immobilier : Avantages fiscaux pour les RME

Depuis trois/quatre ans à Marrakech, cette «fièvre» a aussi gagné des étrangers qui se ruent sur les riads à Marrakech et des villas, qu’ils utilisent soit à titre de résidence secondaire, soit d’habitation principale, notamment pour les retraités en quête de cieux météorologiques plus cléments. Pour l’économie locale, la présence de ces nouveaux «habitants» c’est du pain béni.

Dès l’acquisition à une éventuelle cession, un bien immobilier est soumis à un régime fiscal qui, sur bien des aspects, présente des avantages (voir schéma). A l’achat, c’est le régime de droit commun qui s’applique quel que soit le statut de l’acquéreur: que ce dernier soit personne physique ou que l’achat passe par le biais d’une société, l’acheteur est soumis à un certain nombre de droits: droits d’enregistrement, de conservation foncière (1% du prix de cession) et éventuellement, la taxe sur les actes et conventions (0,5% du prix de vente). Pour les MRE, l’appartement acheté au pays peut servir soit de résidence secondaire (pendant les vacances d’été), soit affecté à des parents ou mis en location.

Selon que l’appartement est utilisé ou pas comme habitation principale ou pas, le traitement fiscal est différent. A noter que le législateur a spécialement aménagé un cadre à la carte aux MRE. Pour ces derniers, le logement est fiscalement assimilé à la résidence principale s’il est occupé par des parents ou des ayants droit. Il bénéficie donc de tout le tableau des incitations fiscales bien plus garni qu’un appartement ayant le statut d’habitation secondaire. Exemple: exonération pendant les cinq premières années de taxes urbaine et d’édilité. Au-delà, la base de ces deux impôts subit un abattement de 75%. Tous ces gens qui résident à l’étranger et qui laissent des appartements fermés dans les immeubles à Casablanca ne sont donc pas éligibles à ces avantages.

Idem à l’occasion de la cession du bien où les effets de ce reclassement de statut fiscal se font sentir. Si le MRE dont l’appartement est affecté au logement de parents décide de vendre au bout de huit ans, il est aligné au régime appliqué pour les cessions d’habitation principale: après 8 ans de détention, le propriétaire bénéficie d’un abattement consistant (voir schéma) sur la plus-value de cession.

La livraison à soi-même de logement au Maroc est pour sa part assujettie à la TVA au taux de 14% appliqué au prix de revient des bâtiments. A défaut de pièces justificatives, la valeur de l’immeuble est définie par un barème réglementaire. Le fisc exonère toutefois les bâtiments dont la superficie est inférieure à 300 m2. La problématique de la résidence se pose avec acuité pour traiter les exonérations des taxes urbaines et d’édilité. Les nouvelles constructions sont exonérées pendant cinq et les anciennes bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur locative qui constitue la base de calcul des taxes précitées. Mais les propriétaires ne peuvent en bénéficier que s’il s’agit de résidence principale, ce qui pose un réel problème pour les non-résidents. Cependant, cet avantage fiscal est valable lorsque le logement est occupé par les proches du propriétaire. Une solution qui arrangerait certes les MRE mais par pour autant les étrangers.

Même constat pour les privilèges fiscaux accordés en cas de vente du logement. Le profit de cession net imposable est assujetti à l’IR au taux de 20%. Mais la loi exonère les habitations faisant l’objet d’un don entre ascendants, descendants, époux, frères et sœurs.

L’exonération est aussi valable en cas de cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant plus de 8 ans par le propriétaire ou les membres de la société immobilière transparente. Une condition souvent inaccessible pour les non-résidentes qui se retrouvent privées de cet avantage.

Dans le cas d’une personne morale, le profit de cession est imposé à hauteur de 35%. Les dividendes liés à ce profit sont pour leur part taxés à 10%. Cependant, le traitement des dividendes accordés par des personnes morales non résidentes risque de provoquer une double imposition. Tout dépend donc de la convention fiscale avec le pays d’origine du propriétaire.


Transférer le produit de vente: Les conditions

Comme dans tous les autres secteurs, l’investissement étranger (comprenez celui réalisé par des non-résidents, MRE compris) dans l’immobilier bénéficie de la garantie de transfert en cas de cession du bien. Si pour une raison ou une autre, une personne décide de vendre sa villa ou son appartement, elle a le droit de rapatrier le produit de cession, sous réserve qu’il ait financé le bien en devises ou par des dirhams convertibles.
Dans le cas précis, il faut apporter la preuve de transfert du capital ayant servi au financement du bien vers le Maroc. Par ailleurs, rien n’oblige le propriétaire d’un logement de réaliser la transaction au Maroc s’il a l’intention de vendre.
L’opération peut être réalisée entre deux personnes non résidentes et le règlement peut s’effectuer à l’étranger.
Auquel cas, l’acheteur hérite du statut juridique du vendeur vis-à-vis de la réglementation de change. D’où l’intérêt pour le candidat acheteur de s’assurer des modalités d’acquisition du bien soit par lui-même, soit par son conseiller.

Nouaim SQALLI
Source : L'Economiste